Reforma Tributária: como as novas regras devem alterar o mercado imobiliário brasileiro em 2026

A partir de janeiro de 2026, o mercado imobiliário brasileiro experimenta o início da transição mais profunda de seu sistema tributário em décadas. A Reforma Tributária marca a substituição de cinco tributos — PIS, COFINS, ICMS, ISS e IPI — por dois novos impostos sobre valor agregado: o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), de competência estadual e municipal, e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), de competência federal.

O ano de 2026 funciona como período de teste, quando as empresas emitirão documentos fiscais destacando uma alíquota somada de 1% sobre as operações, dividida em 0,9% para a CBS e 0,1% para o IBS, sem impacto financeiro efetivo. A cobrança plena se inicia em 2027, com transição completa até 2033.

O Cadastro Imobiliário Brasileiro: o "CPF dos imóveis"

Uma das mudanças mais estruturantes para o setor é a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), identificador único que unifica informações de imóveis urbanos e rurais em uma base nacional integrada, reunindo dados hoje dispersos entre cartórios, prefeituras, Receita Federal e INCRA.

Segundo análise publicada pelo InfoMoney, o CIB funcionará de forma semelhante à Tabela Fipe de veículos, estabelecendo um valor de referência nacional para cada imóvel atualizado anualmente, que servirá como base para fiscalização e tributação. A implementação ocorre de forma escalonada: capitais e grandes municípios têm até agosto de 2026 para atualização dos cadastros, enquanto demais cidades terão prazo até agosto de 2027.

Impactos diferenciados por segmento

A estrutura da nova tributação prevê tratamento progressivo conforme o valor do imóvel. Conforme nota técnica do Ministério da Fazenda, o custo de um imóvel popular novo, com valor de R$ 200 mil, deverá cair cerca de 5,5%, enquanto o custo de um imóvel de alto padrão novo, avaliado em R$ 2 milhões, pode subir cerca de 2,3%.

As incorporadoras terão desconto de 20% na alíquota dos novos tributos, cuja média é estimada em 26,5% para a soma de CBS e IBS, resultando em tributação efetiva de 21,2% sobre o valor da venda de imóveis novos. Esse percentual, contudo, será reduzido pela aplicação de redutores e pela possibilidade de crédito tributário.

Um redutor social de R$ 100 mil será aplicado sobre o valor tributado na venda de imóveis novos, beneficiando especialmente empreendimentos populares, como aqueles enquadrados no programa Minha Casa Minha Vida.

Crédito tributário e não cumulatividade

A mudança mais relevante para incorporadoras reside na transição do regime cumulativo para o não cumulativo. Ao contrário do sistema atual, o imposto pago na aquisição de material de construção e serviços pelas incorporadoras poderá ser recuperado integralmente, permitindo a adoção de métodos construtivos mais eficientes.

A reforma representa mudança estrutural para o setor imobiliário, que atualmente opera de forma majoritária sob o regime cumulativo, exigindo das empresas a implementação de controles contábeis e fiscais para apuração de créditos e débitos.

Locações e o novo regime de tributação

Para o mercado de locação, a reforma prevê redução de 70% da alíquota padrão, o que equivale a aproximadamente 8,4% de alíquota para locação de imóveis, considerando uma alíquota padrão de 28%, além de um redutor social de R$ 600 por mês sobre o valor tributado.

A pessoa física locadora será considerada contribuinte de IBS e CBS apenas se possuir mais de três imóveis alugados e auferir receita bruta anual superior a R$ 240 mil com as locações, mantendo o pequeno investidor desobrigado de contribuir com IBS e CBS.

Para locadores pessoas jurídicas, a emissão obrigatória da Nota Fiscal de Serviço Eletrônica torna-se mandatória a partir de 2026, substituindo recibos e faturas utilizados atualmente.

Período de transição e planejamento estratégico

Para incorporadoras que atuam no segmento de alto padrão, o momento exige planejamento minucioso. Segundo levantamento do Valor Econômico, mesmo que haja alguma dispensa pontual de emissão de documentos fiscais em 2026 para o setor, todas as empresas receberão notas fiscais de fornecedores com os novos campos, exigindo capacidade imediata de leitura, interpretação e contabilização das novas nomenclaturas.

A Reforma Tributária representa não apenas uma mudança na forma de tributação, mas uma reestruturação completa da cadeia de valor do mercado imobiliário. A transparência ampliada pelo CIB, aliada ao regime não cumulativo e aos redutores progressivos, busca equilibrar justiça fiscal com desenvolvimento do setor.